Kreditnehmer, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen wollen, nutzen dafür meist nicht mehr nur ein Darlehen. Vielmehr werden die verschiedenen Darlehen individuell zusammengestellt, um die best mögliche Finanzierung erreichen zu können. Dabei unterscheidet man zwischen erstrangigen Darlehen und nachrangigen Darlehen.
Unter erstrangigen Darlehen versteht man Kredite, bei denen die zur Absicherung dienenden Grundschulden an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sind. Gleichzeitig übersteigt der Darlehensbetrag nicht 50-60% des Objektwertes. Bei nachrangigen Darlehen hingegen erfolgt eine Grundschuldabsicherung an zweiter oder dritter Rangstelle. Dabei ist zu beachten, dass bei einer eventuellen Zwangsversteigerung die hieraus erlösten Geldbeträge nach der jeweiligen Rangstelle des Kreditinstituts verteilt werden. Grundschulden an erster Rangstelle werden dabei meist vollständig bedient. Nur dann, wenn der Verkaufserlös höher als der erstrangige Grundschuldbetrag ist, erhalten auch die nachrangig eingetragenen Kreditinstitute einen Geldbetrag.
Das Risiko der Kreditinstitute bei nachrangigen Darlehen ist somit deutlich höher als bei erstrangigen Darlehen. Daraus folgt, dass die Banken für derartige Kredite Zinsaufschläge berechnen. Die Höhe dieser Aufschläge ist abhängig davon, welcher Verkehrswert für die Immobilie berechnet wurde und wie hoch die vergebenen Darlehen sind. Nur dann, wenn die Banken davon ausgehen können, bei einer Zwangsversteigerung noch bedient zu werden, sind die Zinsen vergleichsweise gering. Übersteigen die vergebenen Darlehen jedoch den Objektwert, können die Zinsaufschläge leicht ein bis zwei Prozent auf die sonst üblichen Darlehenszinsen betragen.
Um den Objektwert zu berechnen, werden die Banken eine Beleihungswertermittlung, bei der der derzeitige Verkehrswert ermittelt wird, durchführen. Für diese Berechnung werden neben dem aktuellen Grundbuchauszug auch eine Flurkarte sowie Objektbilder benötigt. Bei höheren Darlehenssummen ab 250.000 Euro werden mitunter auch Gutachten von Sachverständigen benötigt. Dies ist auch bei einem Vergleich von Baudarlehen im Internet zu beachten. Auch hier werden üblicherweise nur die Konditionen für erstrangige Darlehen bei einwandfreier Bonität des Kreditnehmers angezeigt. Der definitiv zu zahlende Zins wird dann erst bei Einreichung aller Kreditunterlagen berechnet.
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